Titulação e documentação de terra rural no Oeste do Pará

No Oeste do Pará, muita terra produz há décadas sem nunca ter tido um papel à altura do trabalho que existe nela. Lote comprado com recibo, processo parado no Iterpa, título do Incra com condições esquecidas, divisa que o SIGEF não aceita. Enquanto o documento não fecha, a terra não serve de garantia no banco, não pode ser vendida com segurança e complica o inventário. Aqui você encontra os caminhos de titulação e o que conferir antes de comprar uma área.

Índice

• Primeiro: de quem é a terra
• Titulação pelo Iterpa e pelo Incra
• Lote de assentamento na Transamazônica
• SIGEF, CCIR, ITR e CAR precisam contar a mesma história
• Antes de fechar a compra de uma área
• Quem acompanha a titulação

Primeiro: de quem é a terra

Todo trabalho de regularização começa com uma pergunta que parece simples e não é: a área está em terra da União, em terra do Estado do Pará ou já é particular, com matrícula que nasce de um título válido?

A resposta decide o resto. Se a área já é particular, o caminho passa pelo cartório de registro de imóveis, com escritura, retificação, adjudicação compulsória ou usucapião, conforme o caso. Se é terra pública, não cabe usucapião, porque a Constituição proíbe adquirir bem público dessa forma. Aí o caminho é a regularização fundiária, no órgão responsável por aquela terra.

No Pará essa mistura é comum. A mesma região pode ter glebas federais ao longo da rodovia, terras estaduais, projetos de assentamento e áreas particulares tituladas há décadas. Também existem matrículas antigas abertas sem origem regular, e por isso ter matrícula no cartório nem sempre significa ter terra regular. O levantamento cruza a cadeia de títulos com os mapas de glebas, assentamentos, unidades de conservação e terras indígenas.

Titulação pelo Iterpa e pelo Incra

Nas terras estaduais, quem titula é o Iterpa, o Instituto de Terras do Pará. O processo pede prova da ocupação, do tempo de posse, da exploração da área e da situação ambiental, além do georreferenciamento. Processo parado muitas vezes está esperando um documento que ninguém avisou que faltava.

Nas terras da União na Amazônia Legal, a regularização segue a Lei 11.952/2009, conduzida pelo Incra. Ela tem requisitos de tamanho da área, de tempo e forma de ocupação e de exploração direta, e pode envolver pagamento pela terra, conforme o tamanho.

Nos dois casos, o título costuma vir com condições a cumprir por alguns anos: manter a área produzindo, respeitar a legislação ambiental, não vender antes do prazo, pagar as parcelas quando houver. Quem descumpre corre o risco de ver o título cancelado. Ler essas cláusulas e cumprir cada uma delas é parte da regularização, e não um detalhe depois dela.

Minha terra ainda não tem título

Lote de assentamento na Transamazônica

De Altamira a Rurópolis, passando por Medicilândia, Uruará e Placas, boa parte das propriedades nasceu em projetos de assentamento do Incra. Muitas mudaram de mão várias vezes, por recibo, sem que o Incra ficasse sabendo.

O lote de assentamento tem regras próprias. O beneficiário recebe primeiro um contrato de concessão de uso e, mais tarde, o título de domínio, que ainda pode ter um prazo em que a venda não é permitida. Negócio feito fora dessas regras pode não ter valor perante o Incra, e quem comprou fica numa posição frágil.

Isso não quer dizer que a situação não tenha saída. Existem hipóteses de regularização de quem ocupa e produz no lote, com requisitos próprios. O primeiro passo é saber exatamente o que consta no Incra sobre aquele lote: quem é o beneficiário, que documento foi emitido e se há pendência aberta.

SIGEF, CCIR, ITR e CAR precisam contar a mesma história

Com a titularidade encaminhada, entram os cadastros. Cada um tem uma função:

• o georreferenciamento certificado no SIGEF mostra, em coordenadas, onde a área começa e termina;
• o CCIR, emitido pelo Incra, prova que o imóvel está cadastrado e é exigido para vender, desmembrar, hipotecar e fazer partilha;
• o ITR é o imposto federal sobre a terra, declarado todo ano à Receita Federal;
• o CAR registra a situação ambiental, com reserva legal, APP e área aberta, e passa pela análise da Semas.

Quando esses documentos descrevem áreas diferentes, tamanhos diferentes ou donos diferentes, o problema aparece na hora do financiamento no Basa ou no Banco do Brasil, na venda, no inventário ou no licenciamento ambiental rural. O trabalho é deixar todos coerentes com o que existe no campo.

Sobreposição com o vizinho no SIGEF costuma vir de memoriais antigos, feitos por rio, igarapé e picada. O caminho preferido é o acordo, com retificação no cartório e anuência dos confrontantes. Sem acordo, a solução passa pela Justiça, com perícia.

Antes de fechar a compra de uma área

Comprar terra no Pará sem conferir os documentos é aceitar de olhos fechados o passado de outra pessoa. Na visita, você vê pasto, curral e cacau. O que não aparece é o título que não existe, a sobreposição com área pública, a hipoteca no banco ou o embargo ambiental lançado sobre a área.

Existe ainda a obrigação de recuperar área desmatada, que acompanha o imóvel e passa para quem compra, mesmo que o comprador não tenha derrubado nada. É o que diz a Súmula 623 do STJ. Uma ação civil pública ambiental pode alcançar o novo dono.

A conferência antes da compra olha a cadeia de títulos, as certidões do vendedor e do imóvel, os cadastros, as listas de áreas embargadas e as pendências ambientais. Com isso na mão, você negocia o preço, pede garantias no contrato de compra ou desiste a tempo.

Quem acompanha a titulação

O trabalho é conduzido pelo Dr. Leonardo Sidônio, OAB/PA 15.179-B, que atua com Direito Ambiental desde 2008 e hoje também trabalha na defesa bancária e patrimonial do produtor rural. Na regularização de terra no Pará, as duas frentes se encontram o tempo todo: a titulação depende da situação ambiental, e o crédito depende da titulação.

Filho de pai e mãe advogados, tem como propósito orientar com clareza, agir com firmeza e proteger a continuidade da produção. Os escritórios ficam em Santarém, na Rua Afonso Pena, 30, Santa Clara, e em Uruará, na Rua Vale do Xingu, 277, Centro, com atendimento ao Baixo Amazonas, ao planalto santareno, à Transamazônica e a produtores de todo o estado.

Cada área tem a sua história de ocupação, e é essa história, lida nos documentos, que mostra o caminho possível. Órgãos fundiários e cartórios têm ritmo próprio, e nenhum prazo pode ser prometido.

Quero conferir uma área antes de comprar